Piwnica - część wspólna czy pomieszczenie przynależne

Piwnica - część wspólna nieruchomości czy pomieszczenie przynależne.

W wyroku z 8.6.2006 r. Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że członek spółdzielni mieszkaniowej nie może od niej żądać, by przypisała piwnice do mieszkań. Wyrok jest istotny przede wszystkim dla tych, którzy zamierzają przekształcić prawa spółdzielcze w odrębną własność.

W sprawie zarząd spółdzielni mieszkaniowej wydał uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności poszczególnych mieszkań, by przekształcić prawa spółdzielcze we własność. Piwnice zaliczone zostały do nieruchomości wspólnej.

Jeden z członków spółdzielni wystąpił do sądu o stwierdzenie nieważności tej uchwały. Zarzucał zarządowi liczne nieprawidłowości w jej podejmowaniu, m.in. to, że członkowie nie mieli możności zapoznania się ze stosownymi dokumentami, a także sprzeczność z art. 42 ust. 2 pkt 2 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 4, poz. 27 ze zm.), mówiącym o ustalaniu powierzchni lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych. Artykuł 42 ust. 1 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązał zarządy do określenia, co obejmuje odrębna własność, w stosunku do wszystkich mieszkań i lokali o innym przeznaczeniu znajdujących się w danym budynku. Przedmiot własności poszczególnych lokali określa zarząd w formie uchwały. Ma ona stosownie do art. 42 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy określać m.in. „rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych”, a także „wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu”. Przy określaniu musi być stosowany odpowiednio art. 3 ust. 3-6 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Według tych przepisów uwzględnia się przy tym powierzchnię lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, przede wszystkim: piwnicy, strychu, komórki, garażu (jeśli nie stanowi przedmiotu odrębnego prawa).

W ocenie powoda przepis art. 42 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje potraktowanie piwnic nie jako nieruchomości wspólnej, lecz jako pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali i uznania ich powierzchni wraz z powierzchnią mieszkań za przedmiot odrębnej własności.

Sąd I instancji powództwo oddalił. Uznał, że stosownie do art. 42 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd mógł zadecydować o uznaniu piwnic nie za części składowe poszczególnych mieszkań, ale za część nieruchomości wspólnej.

Innego zdania był sąd II instancji, który stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały. W jego ocenie zarząd obowiązany był w świetle art. 42 ust. 2 pkt 2 ustawy potraktować piwnice jako część składową poszczególnych mieszkań.

W skardze kasacyjnej spółdzielnia broniła stanowiska sądu I instancji. Zarzucała m.in. naruszenie art. 42 ust. 7 ustawy z 2000 r. oraz art. 2 i art. 3 ust. 3-6 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Zdaniem spółdzielni nie ma przepisu, który zobowiązywałby właściciela do przypisywania do lokalu piwnic, strychów itp. jako pomieszczeń przynależnych.

Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną spółdzielni. W ocenie SN właściciel (w tym przypadku spółdzielnia) nie musi przy wyodrębnianiu lokalu kwalifikować piwnicy jako pomieszczenia przynależnego. Może ustalić tylko udział w nieruchomości wspólnej obejmującej piwnice. Sąd wyjaśnił też, że stosownie do art. 43 ust. 5 ustawy z 2000 r. jedynie członek spółdzielni, którego uchwała zarządu dotyczy bezpośrednio, czyli narusza jego interes prawny lub uprawnienia, może zaskarżyć taką uchwałę do sądu. Nie może więc zakwestionować np. określenia własności piwnic mieszkaniec sąsiedniego bloku. Ciężar dowodu istnienia interesu prawnego spoczywa na skarżącym (sygn. II CSK 37/06).

Źródło: Nieruchomości C.H.Beck

No cóż, "partia prezesów" robi na złość swoim chlebodawcom. Nić nie stoi na przeszkodzie, aby piwnice, które użytkują członkowie spółdzielni zostały uznane za pomieszczenia przynależne. W interesie członków spółdzielni jest zaliczenie piwnic do pomieszczeń przynależnych. :idea: Zarząd może uznać piwnice za pomieszczenia przynależne, ale nie jest to po jego myśli ...

Po zmianie ustawy - niestety - Zarząd musi uznać piwnice za pomieszczenia przynależne. Niech żyje nam sprawiedliwość dziejowa ... :grin: